经济观察网 记者 万敏 11月初，经济观察报曾就“转贷”做过报道，发现有资金中介在社交平台推介起“转按揭”业务，而当记者进一步沟通时，对方实则推荐购房者做转“抵押贷”和转“经营贷”业务（报道详见《“转按揭”重出江湖？ 警惕资金中介推介陷阱》）。
对于所谓的转贷业务，12月20日，中国银保监会网站发布《关于警惕不法贷款中介诱导消费者违规转贷的风险提示》称，警惕不法中介诱导，认清违规转贷背后隐藏的风险，防范合法权益受到侵害。
上述风险提示指出，近期一些不法中介发掘“商机”，向消费者推介房贷转经营贷，宣称可以“转贷降息”，诱导消费者使用中介过桥资金结清房贷，再到银行办理经营贷归还过桥资金。然而，这种将房贷置换为经营贷的操作隐藏着违约违法隐患、高额收费陷阱、影响个人征信、资金链断裂、侵害信息安全等风险。
今年以来，住房按揭贷款利率整体进入下行周期，5年期以上LPR累计下行35个基点，由2021年12月的4.65%降至今年8月的4.3%。今年9月末人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。一系列的政策调整，对存量购房者心理产生的冲击在于，此前在房贷利率高点时段购房并申请按揭贷款的人群，还继续承受着高达5%-6%的年化贷款利率成本，更多市场声音呼吁政策能更多考虑减轻存量高息房贷客户的资金压力。
在此过程中，出现了许多“贷款中介”的营销信息，包括电话外呼、社交媒体发帖等方式，声称能帮助银行客户将高息房贷转换为低利率的经营性贷款。
“在经营贷办理过程中，不法中介宣称可以提供办理各项证件、材料的服务，“帮助”消费者申请贷款，其实是通过伪造流水、包装空壳公司等手段获得申请经营贷资格，此行为涉嫌骗取银行贷款，消费者甚至可能会被追究相关法律责任。”银保监会消费者权益保护局20日的风险提示中表示。
所谓经营性贷款，是银行向中小企业或个体工商户发放的用于经营活动的贷款，可以用于资金周转、购买经营设备等用途。在疫情期间，政策加大了对小微企业的金融支持力度，银行对小微企业经营贷的利率也下降了许多，目前，不少商业银行的经营贷利率已下调至4%以下，与此前数年购房者的5%-6%左右的按揭贷款利率之间形成了利差，一些贷款中介也瞄准了此类经营性贷款利率低、好审批的空子，诱惑高位房贷持有者进行“转换”。
但是这种“转换”会产生新的资金成本。杭州一家资金中介经理曾告诉经济观察网，经营贷利率现在最低可以做到3.5%，并且授信期数最长可以贷10年，只需要向银行提供满一年的营业执照和流水。如果名下没有注册公司的购房者，想要操作经营贷还需要支付额外支付一笔服务费用于购买处于存续期公司。办理经营贷一般需要收取贷款金额的1%-3%的手续费，如果个人征信较差，则费用更高。
上述风险提示称，中介垫付“过桥资金”，息费隐藏诸多猫腻。不法中介所谓的“转贷降息”，需要消费者先结清住房按揭贷款，再以房屋作抵押办理经营贷。不法中介为牟取非法利益，往往怂恿消费者使用中介的过桥资金偿还剩余房贷，并从中收取垫资过桥利息、服务费、手续费等各种名目的高额费用，消费者“转贷”后的综合资金成本可能高于房贷正常息费水平。即使最终申请经营贷失败，消费者仍将被中介要求承担上述各项高额费用，同时还将承担高息过桥资金的还款压力。此外，“以贷还贷”“转贷”操作有资金链断裂风险。经营贷与住房贷款在贷款条件、利息、资金用途、期限、还款方式等方面都有很大不同。比如，经营贷的期限较短，还款要求也很不一样，且本金大多需一次性偿还，借款人若无稳定的资金来源，贷款到期后不能及时偿还本金，可能产生资金链断裂风险。
中南财经政法大学数字经济研究院高级研究员金天表示，本次监管机构的风险提示列明了中介违规操作转贷可能给借款人带来的合规风险、高息风险、资金链断裂风险及个人信息泄露风险，非常具体全面。最近一段时间，部分省市的银保监会也曾陆续发布同类警示，显示将存量房贷替换为经营贷的操作并非个别地区的个别现象。之所以会出现这样的情况，一个重要原因在于在房价高位和房贷利率高点入手的购房者（借款人）目前普遍面临资金成本高、还贷压力大的现实问题，部分购房者的房屋现值与前期成本、还款资金相比已出现缩水，部分购房者与今年新购房者相比较出现资金成本和心理预期上的较大落差等等。
银保监会消费者权益保护局提出，银行机构要加大金融知识普及力度，向消费者充分提示风险，并进一步完善内部管理机制，加强中介机构管理和贷款审核，防止房贷违规置换经营贷风险；同时提醒广大消费者，认清转贷操作的不良后果和风险隐患，增强风险防范意识，维护自身合法权益。
12月16日闭幕的中央经济工作会议以较大篇幅谈及房地产相关问题，其中，不仅部署防范化解短期风险，还强调坚持“房住不炒”、推动房地产业向新发展模式平稳过渡等中长期目标。
金天表示，考虑到防范化解房地产市场风险已经成为我国当前经济工作的重中之重，建议可以在部分地区试点对存量房贷利率实施下调，稳固已有购房者和潜在购房者的心理预期，推动地产行业及配套金融服务向新的发展模式平稳过渡。
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万敏经济观察报记者
